Операции с недвижимостью. Вложение денег

Собираюсь инвестировать деньги в этот сектор. Собственно нужен максимум информации. Т.е. хотя бы минимум чтобы сформировать какую-то базу знаний для начала более детального изучения. Сфера для меня абсолютно новая, поэтому не знаю даже с чего начать.

Может какие-нибудь книги, статьи, форумы. Может живые курсы, тренинги, онлайн касты. В общем буду рад любой помощи.

"Этот сектор" может быть выгоден только если вы будете инвестировать строительство на начальном этапе входя в долю к строительным компаниям. Иначе там выгоде взяться просто неоткуда. Из ближайших альтернатив - банковский депозит с такой же доходностью, но совершенно другими рисками.

__________________

Ну прям там). Скажешь то же. Вложение собственных денег в недвижимость с целью последующей перепродажи приносит людям неплохой доход, минимум 5% от полной сделки. Может в Москве это сложно, не знаю. В регионах запросто, много людей этим зарабатывают. В основном бывшие риэлторы. Потом выкуп аварийного жилья с последующим ремонтом и перепродажей. Потом выкуп земельных участков у собственников из частного сектора, либо быстро с последующей перепродажей. Либо медленно со строительством на них элитного жилья.
А совет один - иди поработай на дядю риэлтором. Из книжек опыт живой работы подходящий для своего региона не подчерпнешь)
И потом, там возникают вопросы связанные с уходом от налогообложения, их надо всегда учитывать).
Ну а если ничего этого не надо и бабок навалом. Выкупай с целью сдачи в аренду. Коммерческая недвижимость лучше для этих целей. Хотя можешь выкупить пяток квартир и устроить гостиничный бизнес, что тоже очень неплохо.

И уж во всяком случае ближайшая альтернатива не банковский депозит, а выкуп ипотечных закладных. Доходность по которым вдвое выше банковского депозита, при меньшей степени риска.

Меня как раз недавно посещали похожие мысли. Ну то есть капитала у меня пока нет, но по моим рассчётам небольшие сбережения (по покерным меркам, естественно) через годика полтора у меня появятся. Сейчас самое время подумать о том, как бы их преумножить. О недвижимости подумал первым делом, поскольку я сам из строительной семьи и у меня некоторые родственники так или иначе связаны со строительным сектором.


Вот, допустим, у меня существует гипотетическая возможность построить загородный дом собственными силами. То есть купить землю в области, договориться о строительных материалах, позвать родственников и за лето построить кирпичный дом. Без наворотов, для среднего класса. Потом сделать там хороший ремонт и выставить его на продажу. Опять же, предположим, что на всё про всё я потрачу условные 100К долларов. На какую отдачу я вправе рассчитывать?


Никто не знает, какие сейчас средние строительные наценки на готовые объекты? Тут писали про 5 процентов, но по-моему это слишком мало для строительного бизнеса. Я думал, что 50% - это адекватная цифра. То есть при вложении в строительство условных 100К долларов на выходе, после продажи объекта, мы получаем условные 50К долларов прибыли. Я не прав? Просто мне кажется, что если потратить на строительство дома кучу времени и сил, а потом продать его и заработать на этом жалкие 5-10К долларов, то это того не стоит.

я думаю, что все бы только и занимались постройкой домов с доходом 50% за 3 месяца, Да и вообще нафига этот покер, есть у тебя сотка, за год будет 800, если строить домики раз в 3 месяца, сколько денег будет у тебя через пять лет мне и подумать страшно =)

Ну так все прекрасно знают о сверхприбылях строительных компаний. ИМХО, когда человек покупает квартиру, то он как раз в районе 50% и переплачивает строительной компании.

Ну конечно нужно сравнивать с ипотечными ценными бумагами, однако риски на них не вдвое ниже, хотя бы потому, что при гарантировании вклада, он равен нулю (при ёмкости в несколько миллионов rur), а в ипотечных бумагах доходность растёт только относительно риска, поэтому вдвое она может быть ТОЛЬКО при больших рисках. И если они оценены кем то не правильно, то это же не значит что они меньше

Конечно существуют сделки, которые могут приносить и 5% и более пяти, однако нет такого рынка пятипроцентного дохода на рынке недвижимости (РН), а есть отдельные сделки, которые тем или иным образом удаётся заключить. Выкупы же аварийного жилья, земель частников - это тоже не бизнес, а нажива на чьём то незнании. Т.е. существовать эти схемы могут лишь при наличии такого незнания. Ну и опять же здесь очень ограниченные объёмы. Даже имея эти 5% очень проблемно совершить оборот такого объёма, чтобы выйти на сколько либо интересные цифры в год.

Это выглядит примерно как пересесть в жигули из шикарного бентли
Навалом денег может быть лишь от высокооборотистого, либо от высокодоходного бизнеса. Как можно с него перейти на покупку недвижимости со сдачей в аренду (доход 10-15% в год) не понятно
Насчёт гостиничного бизнеса, то это уже отдельная тема, потому как доход он может быть, если им заниматься, т.е. доход будет происходить от ниличия бизнеса, а не от покупки недвижимости как таковой, а сами по себе квартиры доход приносить не будут

Недвижимость (если её не строить) это консервация средств и сама по себе она денег приносить ни каким чудесным образом не может. Даже вопреки расхожему мнению, что недвижимость всегда дорожает, что тоже не правда, потому как в реальном исчислении (с поправкой на инфляцию) недвижимость всегда только падает в цене исходя из естественного процесса постоянного увеличения количества строящегося жилья. Элитное жильё конечно же дорожает (точнее стоит дороже чем хрущёвка), но не от того, что это недвижимость, а от того, что в квадрат вложено больше денег.

__________________

Доходность ИНОГДА может доходить и до 300%, но только если удалось выбить участок в нужном месте и когда опять появится такая возможность Бог весть, при чём эти 300% они могут быть в себе, т.е. не иметь чёткого цикла, так как в некоторых объектах полностью продать все квадраты удаётся за период и более года.

__________________

Читал недавно книжку Дональда Трампа, и хочется не согласиться практически с каждым словом Сургана...

__________________
Борис Миронов: Путин - еще одна иллюзия для русского народа

Я так понял, что Дональд Трамп скорее не согласен А о чём там?

__________________

Вообще, тут все зависит от суммы вложений. Инвестиции в недвижимость могут быть

а) покупка квартиры на кутузовском у бабушки по-дешевке и ее перепродажа
б) покупка за +\- бесценок коммунальной собственности с реорганизацией ее в склад\производство\обьект торговли
в) вхождение долей в обьект строительства
г) покупка действующего обьекта недвидимости как бизнеса
д) итд итд итд

Все эти виды дают разные риски и разную рентабельность.

Бизнес связанный с недвижимосьбю условно можно разделить на 2 - бизнес создания (строительство\девелопмент ) и бизнес владения (управление).

Бизнес создания - напрямую зависит от кредитования. В промышленных масштабах строить без кредитования - бессмысленно, т.к. полный цикл на 10.000+ м2 у тебя выйдет 3 года+, что уменьшает твой РОИ на значительное кол-во %.
Бизнес управления - сдача в найм - тут ты можешь рассчитывать на 7-12% годовых как потолок. Если надо консультация - стукнись в ЛС.

__________________
I walk slowly, but I never walk backward

Ну он как раз по делам с недвижимостью... мульти-миллиардер. Попробуй найти книги в инете. У него вроде их не мало. Я даже не про недвижимость книжку читал, но т.к. это его конёк, то об этом было тоже много.

__________________
Борис Миронов: Путин - еще одна иллюзия для русского народа

Это все теоретизирование, а реально количество бесхозных "бабушек на Кутузовском" на порядки меньше, чем количество профессиональных агентов желающих купить такую квартиру по дешевке. В Питере тоже самое. Причем уже > 10 лет.

__________________
NotesNL - больше не актуально

Тут сразу возникает несколько вопросов:
где земля и почему ей не заинтересовались те, кто этим профессионально занимается? будет ли там интересен дом за 100к+? А то бывает и место неплохое, но окружение такое, что дом ты просто не продашь.

строить один дом не сильно выгодно, поэтому если это так просто, то почему строительная компания не начнет там строить такие дома оптом?
и т.д. и т.п.
Но это частности, а по сути surgan хорошо написал.

__________________
NotesNL - больше не актуально

Сколько сейчас стоит кредит для хорошего заемщика?
15-20% годовых.
То есть за эти деньги строительная компания (или кто угодно) может получить бабло от банка. Как ипотеку можно даже под 12-13% получить.

Теперь скажите, зачем строительной компании продавать квартиры НАМНОГО дешевле, чем стоимость кредита?
При условии, что дела в компании в порядке, особого смысла нет. А если не в порядке, то и риск покупки такой "недвижимости" существенно возрастает.
Поэтому найти доходность значительно больше, чем обычный кредит, это удача, а не бизнес.

То же самое и с любыми видами вложений. Это рынок. Соотношение риска к доходности.
Если недвижимость сходна рисками с банковским депозитом, то и доходность у них будет примерно одинаковая.

Беглый гуглёж показал, что именно на операциях с недвижимостью Трамп и обжёгся и имел долги, которые тащил за собой годами. Как я понял, что зарабатывал он в основном "лицом", в т.ч. и книжками.

Как показывает опыт, читать лучше всё же не Трампов, а проверенную временем (и более широкой читательской аудиторией) литературу. Вот например Джеври Сакс в своей "Экономике" или Макконел и Брю в аналогичном издании, дают напорядок меньше рецептов обогатиться, однако и вероятность того, что они подсовывают какую то туфту ещё меньше.

Однако же и банальная логика подсказывает, что если миновать стадию строительства и брать только вторичку (о которой пишет ТС), то если мы возьмём какую нибудь Хрущёвку, то после её постройки она начинает стареть и амортизироваться. Откуда там возьмётся прирост стоимости, вопреки расхожему мнению, никто не задумывается. Помимо старения самой квартиры, с годами совершенствуются технологии постройки начиная от производимых работ и заканчивая материалами. Т.е. если возле вашего дома "случайно" не построят метро или создадут сильную инфраструктуру, то стоимость этой недвижимости в реальном выражении будет падать примерно на 1,5-5% в год.
Единственный плюс недвижимости это то, что в ней можно отсидеться какое то время, если сильно не доверяешь кешу и есть серьёзные риски его владением. Ну я так понял, что у ТС совсем другие задумки относительно вложений. Так что если кто то на вторичке и зарабатывает миллиарды, то разве что Трамп, и то только на страницах своей книги.

__________________

оффтоп
вы вот сравниваете с банковским депозитом,это то есть вклад под % имеется виду ?
вобще есть сейчас такие варианты,чтоб положить деньги в банк,миллон рублей например,и по прошествии года снять какой то процент или это миф?пифы или еще что то типа этого?

__________________
день в покере, это 90% удачи и 10% мастерства, но год в покере это 90% мастерства и 10% удачи

Ну предлагаю погуглить дальше тогда )) Про кризис недвижимости в начале 90-х он писал, что тогда подавляющее большинство вообще были выкинуты из бизнеса, а он как-то в итоге сумел выжить, "раскрутиться" и подняться ещё выше, говоря покерным языком.
Кстати, Trump Taj Mahal Casino Resort тоже ему принадлежит, как можешь догадаться из названия )). Вот так он зарабатывает "лицом"...

__________________
Борис Миронов: Путин - еще одна иллюзия для русского народа

Хах. Это "5", сказать, что Трамп книжками зарабатывает) и посоветовать "профессоров-мастодонтов" экономики, которые в тысячу раз его беднее.))

2whitepavel не понятно о чем ты. Обычный банк депозит - во всех банках такое, только % отличаются. Почему миф?